Der spanische Immobilienmarkt übertrifft weiterhin die Entwicklung vergleichbarer europäischer Immobilienmärkte und viele fragen sich, ob es Gemeinsamkeiten mit der Immobilienblase von 2008 gibt. Damals platzte die Immobilienblase und die Preise stürzten ab. Jetzt ist die Situation jedoch anders und es kann nach Meinung vieler Experten nur noch zu einem Anstieg kommen.
Die aktuelle Situation ist also nicht darauf zurückzuführen, dass Kredite die Preise in die Höhe treiben, sondern vielmehr die Spannung zwischen Angebot und Nachfrage. Die aktuelle Beleihungsquote – also der Prozentsatz des von der Bank geliehenen Betrages im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie – lag im zweiten Halbjahr 2024 bei 69 %, im Vergleich mit 80 % während der Boomjahre vor 2008.
Andere argumentieren, dass Bauträgerkredite im Jahr 2007 noch 43 % des spanischen BIP ausmachten, während dieser Anteil heute kaum noch 6 % erreicht. Außerdem ist das Tempo des Wohnungsbaus in Spanien heute völlig anders als in den Jahren vor der Blase. Hinzu kommt, dass die Preise für Bestandsimmobilien in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind.
Die Preise für bestehende Wohnimmobilien stiegen im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 11,1 % (inflationsbereinigt 8,5 %). Dies ist ein Anstieg nach einem jährlichen Wachstum von 7,9 % im dritten Quartal, 7,3 % im zweiten Quartal und 5,7 % im ersten Quartal. Dies war zugleich der größte Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr in der jüngeren Geschichte. Auf Quartalsbasis stiegen die Preise für bestehende Wohnimmobilien im vierten Quartal um 2,0 % (inflationsbereinigt 1,4 %).
Insgesamt sind die Immobilienpreise im Jahr 2024 um 8,4 % gestiegen und verzeichneten damit den stärksten Anstieg seit 2007. Der Preis hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (+4 %) und verzeichnet nun elf Jahre in Folge Preissteigerungen.
Laut INE-Daten sind die Immobilienpreise im Jahr 2024 in allen Autonomen Gemeinschaften im Durchschnitt gestiegen, in drei davon sogar zweistellig: Andalusien und Navarra (+10,4 %) sowie Aragon (+10,2 %). Aktuell trifft eine rasant steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. Und in den nächsten Jahren ist keine gravierende Änderung dieser Situation in Sicht.
Vergleicht man die Entwicklungen des 4. Quartals 2024 in der gesamten Eurozone, kann man erkennen, dass die Preise für Immobilien in Spanien (+11,4 %) fast dreimal so schnell steigen wie im Rest der Eurozone (+4,2 %). Noch stärkere Anstiege wurden in Bulgarien (+18,3 %), Ungarn (+13,0 %) und Portugal (+11,6 %) verzeichnet.
Und auch im Jahr 2025 setzt sich dieser Trend fort. Die Preise für bestehende Immobilien in Spanien stiegen im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 11,2 %. Dieser Anstieg führt dazu, dass der Quadratmeterpreis laut dem neuesten Preisindex von idealista bei 2.311 Euro liegt. Die Preise in den ersten drei Monaten 2025 um 1,7 % gestiegen. Mit diesem Preis erreicht Spanien ein neues Allzeithoch.
Nach neuesten Daten des es Immobilienportals Fotocasa sind die Preise für Bestandsimmobilien in Spanien im April im Vergleich zum April des Vorjahres um satte 11,7 % gestiegen, was die „schnellste Wachstumsrate“ der letzten 19 Jahre darstellt.
„ Wir haben noch nie einen so rasanten Preisanstieg erlebt .“ María Mateos , Forschungsleiterin bei Fotocasa
Das Angebot an Immobilien zum Verkauf schrumpft weiter, und die hohe Nachfrage – die weiterhin zunimmt – wird die Preise weiter in die Höhe treiben.
Ausländer spielen auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine Schlüsselrolle. Im zweiten Halbjahr 2024 stiegen die Eigenheimverkäufe durch ausländische Käufer im Vergleich zum Vorjahr um 10,3 % (69.690 Transaktionen) und erreichten 19,5 % aller Transaktionen, wie aus den neuesten Statistiken des General Council of Notaries hervorgeht. Sie liegen damit unter dem Durchschnitt von 2023, als dieser über 21 % lag.
Der Großteil der Immobilientransaktionen entfiel im 2. Halbjahr 2024 auf ausländische Residenten (58,1 % der Gesamtzahl bzw. 40.489 Einheiten), was einem Anstieg von 11,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, während die restlichen 41,9 % (29.201 Transaktionen) auf Nicht-Residenten entfielen. Das Volumen der Immobilientransaktionen von Ausländern hat damit historische Höchststände erreicht.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer im zweiten Halbjahr des vergangenen Jahres waren nach wie vor die Briten, die mit 6.048 Transaktionen und einem Anteil von 8,7 % weiterhin die Tabelle anführen, gefolgt von Marokkanern (7,3 % mit 5.060 Verkäufen) und Deutschen (6,7 % mit 4.650 Einheiten). Auch Rumänen und Italiener erzielten mehr als 4.000 Transaktionen.
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die ausländischen Käufe bei Polen (43,7 %), Chinesen (26,5 %) und Ukrainern (26,3 %) deutlich an, gefolgt von niederländischen Käufern (+26 %) und Kolumbianern (+23,4 %).
Prognose
Die Immobilienpreise werden auch im Jahr 2025 und darüber hinaus weiter steigen. Die Zinssenkung, die Mitte 2024 begann und noch bis 2025 andauert, wird durch die Stimulierung der Nachfrage ein weiteres Jahr steigender Immobilienpreise markieren, da die Kreditkosten weiter sinken. Die Demokratisierung des Zugangs zu Hypothekendarlehen mit sehr attraktiven Angeboten der Banken wird dazu führen, dass sich viele Käufer mit Finanzierungsbedarf wieder für den Kauf eines Eigenheims interessieren.
Außerdem wirkt die geringe Neubauproduktion als Preiskatalysator. Entwickler und Bauträger haben Schwierigkeiten beim Erwerb von zum Verkauf stehenden Grundstücken bzw. Bauland. Hinzu kommen Bürokratie und ein Mangel an Fachkräften in der Baubranche.
S&P schätzt, dass der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2025 um 4,5 % über dem europäischen Durchschnitt liegen wird. Auch die Konsensschätzungen zeichnen ein ähnliches Bild.
Es liegt auf der Hand, dass die Preise tendenziell steigen werden, wenn der Markt mehr Nachfrage erhält und das Angebot stagniert. Erschwerend kommt hinzu, dass die derzeitige geopolitische Instabilität die Wahrnehmung des Wohnungsmarktes als „sicherer Hafen“ verstärkt.
Auch der renommierte Ökonom und Immobilienexperte Gonzalo Bernardos prognostiziert einen deutlichen Anstieg der Transaktionen und Preise. Da der allgemeine Trend in der Branche auf ein sehr großes Angebotsdefizit hindeutet, was dazu führt, dass die Preise wieder deutlich über den Marktwert steigen. Er schätzt, dass in diesem Jahr mehr als 750.000 Häuser verkauft werden, davon fast 90 % aus zweiter Hand. Es wird das bisher beste Jahr für den Immobilienmarkt, ein Jahr mit Rekordverkäufen von Gebrauchtimmobilien.
Bernardos‘ Prognosen gehen davon aus, dass der durchschnittliche Eigenheimpreis 2025 sogar um mehr als 10 % steigen könnte. Er identifiziert mehrere Elemente (von denen bereits einige hier genannt wurden), die zur Verbesserung des Immobilienmarktes im Jahr 2025 beitragen werden:
- Nachholbedarf: Schätzungsweise eine Million Haushalte haben aufgrund der bisherigen Wirtschaftslage den Kauf eines Eigenheims aufgeschoben. Aufgrund der verbesserten Beschäftigungs- und Lohnsituation sind viele dieser Haushalte nun in der Lage, Immobilien zu erwerben
- Günstige Hypothekenbedingungen: Niedrigere Zinssätze und eine größere Kreditvergabebereitschaft der Banken haben den Zugang zu Hypotheken erleichtert und so den Kauf von Eigenheimen gefördert.
- Zunahme ausländischer Investitionen. Spanien ist weiterhin ein attraktives Ziel für internationale Investoren, was den Druck auf die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, insbesondere in städtischen und küstennahen Gebieten.
- Mangel an neuem Wohnraum. Aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit konzentriert sich der Großteil der Transaktionen auf den Gebrauchtwohnungsmarkt , wo mit Rekordumsätzen gerechnet wird.
Fazit
Spanien führt trotz europäischer Konjunkturflaute die Wachstumsraten am Immobilienmarkt an. Anders als die Immobilienblase von 2008 ist das Immobilienwachstum in Spanien der letzten Jahre nicht auf Spekulationen und riskante Kreditvergabepraktiken zurückzuführen, sondern auf reale, messbare wirtschaftliche und demografische Faktoren. Gründe für den aktuellen Aufschwung sind unter anderem eine solide Beschäftigungslage, eine stabile Wirtschaft, eine starke Auslandsnachfrage und ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Transaktionen und Preise werden auch in den kommenden Jahren weiter deutlich steigen. Dieser Trend könnte Verkäufern zugutekommen, die einen empfänglichen Markt finden werden. Für Käufer, insbesondere für junge Menschen und solche, die zum ersten Mal in den Markt eintreten, stellt das Umfeld Komplikationen dar. Obwohl die sich verbessern, könnten der Wettbewerb um Immobilien und steigende Preise den Kauf eines Eigenheims erschweren.
