Immobilienblase – Freebird Capital

Der Traum vom Ruhestand in Spanien – Vom Paradies zur Falle? Eine Warnung für Investoren auf dem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit

Veröffentlicht am 14. Dezember 2025von David Krause

Viele von uns sparen und investieren jahrelang für den Traum von finanzieller Unabhängigkeit, um den Alltag hinter sich zu lassen und Zeit in der Sonne zu verbringen. Für Tausende Europäer – besonders Briten und Deutsche – ist Spanien, insbesondere Andalusien, das Ziel: ein Haus unter Palmen, günstiges Leben und ewiger Sommer. Ich zähle mich selbst dazu: Ende 30 zog ich zunächst nach Mallorca und später nach Arboleas in der Provinz Almería, um diesen Traum zu leben.

Die Realität vor Ort offenbarte jedoch Risiken, Isolation und finanzielle Belastungen. In diesem Sonderthema erzähle ich die Geschichten von Menschen, die ähnliche Erfahrungen machen – meine eingeschlossen – und zeige, warum der „Ruhestandstraum“ für viele Investoren zu einer teuren Lektion werden kann. Wir beleuchten zwei Perspektiven: die menschliche Sicht, in der Einsamkeit und soziale Isolation prägend sind, und die Investoren-Perspektive, in der scheinbare Chancen schnell zu Fallstricken werden können.

Trotz dieser Risiken ziehen weiterhin Menschen nach Andalusien. Die Erfahrungen basieren auf Medienberichten, offiziellen Daten von 2025 und persönlichen Beobachtungen. Auch meine eigenen Steuerzahlungen – inklusive Immobilientransfersteuer und Steuern aus remote beruflicher Tätigkeit – haben über drei Jahre hinweg einen sechsstelligen Betrag erreicht, was verdeutlicht, wie hoch die Belastung sein kann und welche Rolle Transparenzmängel, etwa beim Rathaus Arboleas, beim Vertrauen der Steuerzahler spielen [1–4].

Meine Persönliche Geschichte: Von Mallorca zur „Enge“ in Arboleas und dem geplanten Exit

Vor dem Umzug nach Andalusien lebte ich ein Jahr zur Miete auf Mallorca. Die Mietpreise waren extrem hoch, und viele Verträge liefen nach fünf Jahren aus, während die Mieten in den letzten Jahren teilweise stark stiegen [102–105]. Besonders in beliebten Orten wie Santanyí war die Insel im Sommer überfüllt; Strandspaziergänge erinnerten an Jahrmärkte, und die Stimmung der Einheimischen richtete sich zunehmend gegen Urlauber und Expats, etwa durch Vandalismus an deutschen Geschäften [106–109]. Eine Immobilie in einem angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden, war trotz einer Mini-Krise am Immobilienmarkt kaum möglich. Diese Enge auf Mallorca motivierte uns schließlich, in die vermeintliche Ruhe von Arboleas zu ziehen – eine Entscheidung, die sich teilweise als Illusion herausstellte.

In Arboleas kaufte ich eine Villa mit Pool auf einem erhöhten Grundstück mit Panoramablick auf die Berge und das grüne Almanzora-Tal. Der Kauf erfolgte in einer Phase niedriger Nachfrage, mit der Hoffnung auf eine Wertsteigerung von etwa 20–30 %. Hohe Transfersteuern und laufende Abgaben stellten jedoch von Anfang an eine Belastung dar. Für 2026 plane ich nun den Verkauf, mit einem Listing-Puffer von 5–10 % über dem geschätzten Marktwert und Fokus auf Premium-Features wie verkehrsfreie Lage, Office-Bereich und Pool. Die Prognose für 2026 liegt bei weiterem Wachstum von 6–10 %, basierend auf meiner persönlichen Einschätzung.

Aus menschlicher Perspektive war der Kauf herausfordernd: Isolation, Sprachbarrieren und das Gefühl, ein Fremdkörper zu sein, prägten den Alltag. Nach fast einem Jahr fiel mir durch Beobachtungen auf, dass in einer Zeile bei Zurgena mehrere Bauruinen stehen (siehe Google Maps), was die Illusion der Idylle teilweise zerstörte und die anhaltende Bautätigkeit in der Region verdeutlicht. Aus Investorenperspektive bietet die Immobilie zwar Chancen, birgt aber auch Risiken wie Marktabkühlung oder neue Regulierungen. Für mich persönlich war ein Exit aus mentaler Sicht notwendig, mit Blick auf mögliche Orte wie Texas oder Paraguay.

Historischer Kontext: Der Bauboom der 2000er – Von der Goldgrube zur Katastrophe

Der Traum begann in den frühen 2000er Jahren, als der Immobilienboom besonders Andalusien prägte. Im Almanzora-Tal – um Orte wie Arboleas, Albox, Cantoria und Zurgena – stieg die Bautätigkeit stark an. Tausende Expats, vor allem aus Großbritannien, wurden angelockt durch günstige Preise und das Versprechen eines idyllischen Lebens. Studien und Medienberichte zeigen, dass Spanien in dieser Zeit mehr Häuser baute als Deutschland, Frankreich und Italien zusammen, oft auf ländlichem Boden und mit lockerer Genehmigungspraxis [14–16].

Viele Investoren sahen darin eine sichere Anlage, doch die Grundlage war fragil. Zahlreiche Häuser wurden ohne vollständige Genehmigungen errichtet; Schätzungen sprechen von 300.000 illegalen oder semi-illegalen Bauten allein in Andalusien [17–19]. Nach der Finanzkrise 2008 überprüfte die Junta de Andalucía viele Projekte. In Vera und Cantoria wurden Häuser abgerissen – dokumentiert unter anderem in Medienberichten wie der „Vera Villa Demolition“ 2008 [20–23]. Auch im Almanzora-Tal kam es zu zahlreichen Abrissen und Legalisierungsstreitigkeiten; einige ehemalige Bürgermeister wurden verurteilt, unter anderem wegen Bestechung oder unzulässiger Genehmigungen, was viele Expats in Unsicherheit brachte [26–28].

In Llanos del Peral und anderen Orten führten Abrisse und langwierige Gerichtsverfahren zu erheblichen Verlusten für Eigentümer, sowohl finanziell als auch emotional [29–32].

Aus menschlicher Perspektive verloren viele Expats nicht nur Geld, sondern auch ihren Traum vom Leben in Spanien. Medienberichte beschreiben Paare, die jahrelang mit Abrissdrohungen oder fehlender Wohnmöglichkeit kämpften, teilweise unter schwierigen Lebensbedingungen [33–37]. Aus Investorensicht zeigt dies, wie wichtig Due Diligence und rechtliche Absicherung sind. Für den Staat bedeutete der Bauboom Einnahmen durch Steuern, jedoch ohne ausreichenden Schutz für Käufer.

Quelle: © Google Street View – In Google Maps ansehen: https://maps.app.goo.gl/7E4RDBoUJy5RR23V8

Aus menschlicher Sicht: Viele verloren nicht nur Geld, sondern Träume. Britische Paare wie Frank und Janet Doel kämpften jahrelang, nur um alles zu verlieren – emotionale Narben, die bis heute nachhallen [33][34]. In Vera lebte ein Paar wie Len und Helen Prior nach dem Abriss ihres Hauses jahrelang in der Garage, bis sie 2021 endlich das Recht erhielten, dort zu wohnen – eine Tragödie, die die emotionale und finanzielle Zerstörung zeigt [35][36][37]. Aus Investoren-Sicht: Ein Warnschuss vor unregulierten Märkten. Viele steckten Ersparnisse rein, ohne Due Diligence – Resultat: Finanzruin und unverkaufbare Ruinen. Und der Staat? Er kassierte Steuern, die Käufer zusätzlich belastete, ohne Schutz zu bieten.

Die Menschliche Seite: Isolation, Verlassenheit und der „Goldene Käfig“

Heute, in Orten wie Arboleas (über 50 % Ausländer, meist britische Rentner) zeigen sich die sozialen Folgen der demografischen Struktur. Viele ältere Bewohner verlassen ihre Häuser nur selten und leben weit entfernt von Familie und Freunden. Beobachtungen vor Ort legen nahe, dass sich viele Menschen über Monate hinweg auf Einkäufe beschränken; ihre Tagesabläufe bestehen häufig aus Routine und Einsamkeit. Studien weisen darauf hin, dass sich 35–39 % der älteren Menschen in Spanien einsam fühlen, bei Expats tendenziell höher, unter anderem aufgrund von Sprachbarrieren und fehlenden sozialen Netzwerken [38–40].

Medienberichte und persönliche Gespräche schildern Beispiele, wie ältere Menschen, die allein leben, nur wenig Besuch erhalten, oder Bewohner in Residenzen, deren Tagesgestaltung stark eingeschränkt ist [41–42]. Viele Expats verfügen über begrenzte Renten (ca. 1.200–1.500 €/Monat), die für den Alltag reichen, aber Reisen oder Rückkehr erschweren [43–44]. Familienangehörige sind oft nur selten vor Ort, wodurch Besuche rar werden [45–47].

Neue Vorschriften, wie die Dolmetscherpflicht ab 2026, könnten die Integration weiter erschweren. Berichte über mangelnde Transparenz in kommunalen Verwaltungen – etwa verzögerte Antworten auf Informationsanfragen oder veraltete öffentliche Portale – verstärken das Gefühl der Unsicherheit bei Steuerzahlern [48–49]. Viele Expats berichten von Frust über die fehlende Einsicht in Haushaltsbudgets und Projekte, was systemische Probleme in kleinen Gemeinden verdeutlicht.

Aus menschlicher Sicht: Kein Glück, sondern Resignation. Ich fühle es selbst: Der Staat wird übergriffig, die Enge mental belastend, und die fehlende Transparenz verstärkt das Gefühl der Hilflosigkeit.

Murcia als Extrembeispiel: Illegale Bauten, Hochwasserrisiken und vergessene Expats

Die Probleme reichen über Andalusien hinaus – in Murcia sind sie oft extremer und verdienen eine genauere Betrachtung einzelner Gebiete.

Camposol (Mazarrón): Laut Medienberichten stehen hier rund 3.500 Häuser ohne vollständige Baugenehmigung, viele auf sogenannten Ramblas (Flussbetten), was zu Hochwasserrisiken und strukturellen Problemen führt. In der ITV-Dokumentation Homes from Hell wurden Risse in Häusern, versinkende Straßen und jahrelange Kämpfe um Legalisierung gezeigt. Der Supreme Court entlastete die Gemeinde, doch die Herausforderungen bleiben für Tausende Expats bestehen [110–114].

Gea y Truyols: Etwa 200 überwiegend britische Rentner leben in Häusern ohne Wasser- oder Stromanschluss, viele kämpfen seit Jahren um den sogenannten AFO-Status, unterstützt von lokalen Gruppen wie AUAN [50–52].

Puerto Mazarrón: Hier gibt es Berichte über Bauten in Überschwemmungsgebieten, in denen Kanäle nur halb so viel Wasser aufnehmen wie nötig. Trotz der anhaltenden Hochwasserrisiken kaufen und verkaufen Bewohner weiterhin Immobilien [57–59].

Sierra Golf: Auch in einigen Golf-Resorts stehen problematische oder unvollendete Bauten, die Expats betreffen. Ähnliche Fälle wurden in Polaris-World-Resorts dokumentiert, wo Projektabbrüche und Legalisierungsprobleme zu finanziellen Verlusten führten [115–117].

Ausblick / Perspektiven:
Aus menschlicher Sicht zeigen diese Gebiete die Folgen gebrochener Versprechen: Expats leben in ständiger Unsicherheit bezüglich Fluten oder Abriss. Aus Investoren-Sicht sind es Hochrisikogebiete, in denen scheinbar günstige Käufe langfristig teuer werden können.

Quelle: © Google Street View – In Google Maps ansehen: https://maps.app.goo.gl/QL2ajy4KrmpHnYb87

Korruption und strukturelle Machtmissbräuche in Kommunen und Regionalregierungen

Hinter vielen Tragödien stehen systemische Probleme, darunter Korruption, Vetternwirtschaft und informelle Machtstrukturen, die den Immobilienboom in Teilen Spaniens begünstigt haben.

So wurde in der Provinz Almería am 18. November 2025 der damalige Präsident der Diputación, Javier Aureliano García (PP), im Rahmen laufender Ermittlungen festgenommen. Nach Angaben der UCO der Guardia Civil wird unter anderem wegen des Verdachts auf Bestechung (cohecho), Veruntreuung (malversación) und Geldwäsche (blanqueo) im Zusammenhang mit öffentlichen Aufträgen – darunter Maskenbeschaffungen und Bauprojekte – ermittelt. Die Vorwürfe stehen nach Medienberichten im Zusammenhang mit mutmaßlichen Verbindungen zu kriminellen Netzwerken; ein rechtskräftiges Urteil liegt bislang nicht vor.

Der Fall reiht sich in eine Serie früherer Skandale ein, etwa die Operation Malaya in Marbella (2006) oder den ERE-Skandal in Andalusien in den 2010er-Jahren, bei denen erhebliche öffentliche Mittel missbräuchlich verwendet wurden. Auch im Almanzora-Tal wurden frühere Bürgermeister von Zurgena und Albox wegen Bestechungsdelikten rechtskräftig verurteilt; Ermittlungen und Urteile zeigten dabei wiederholt das Wirken informeller Netzwerke, die illegale Bautätigkeit ermöglichten.

Aus menschlicher Perspektive zahlen insbesondere Expats und lokale Bürger den Preis: Steuern fließen in Systeme, deren Kontrolle versagt hat. Aus Investorensicht entstehen erhebliche Risiken, darunter Wertverluste, Rechtsunsicherheit und die Gefahr nachträglicher Enteignungen infolge politischer oder juristischer Skandale.

Der Aktuelle Markt: Steigende Preise, Schrumpfendes Angebot – Ein Paradoxon

Trotz bestehender Probleme bleibt der Immobilienmarkt in Spanien stark. Laut Berichten stiegen die Preise 2024 um 8,4 % – der stärkste Anstieg seit 2007 – und im vierten Quartal 2024 um 11,1 % im Jahresvergleich [69]. Auch 2025 setzt sich der Trend fort: Im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise um 11,2 %, mit einem neuen Allzeithoch von 2.311 €/m². In Andalusien betrug der Anstieg 2024 10,4 %, im ersten Quartal 2025 13,3 % [70–71].

Für Arboleas liegen die Durchschnittspreise im November 2025 bei 1.313 €/m², Villen kosten zwischen 155.000 und 225.000 €, und der Preisanstieg im Jahresvergleich betrug 9,8 % in der Provinz Almería [72–74]. Das Angebot schrumpft, mit nur etwa 60–70 Listings in Arboleas, während die Nachfrage ausländischer Käufer um 17 % zunahm. Gründe hierfür sind ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sowie eine relativ konservative Beleihung (69 % vs. 80 % 2008), sodass Experten derzeit keine Blase sehen [75].

Ausländische Käufer stellten 2024 19,5 % aller Käufe: Briten führten mit 8,7 %, Deutsche folgten mit 6,7 % [76]. Prognosen für 2025 zeigen ein erwartetes Preiswachstum von 4,5 % laut S&P und bis zu 10 % laut Bernardos, bei Rekordverkäufen von rund 750.000 Einheiten [77].

Das Paradoxon: Trotz Geschichten über Abrisse und soziale Isolation steigen die Preise weiter. Viele Investoren sehen Chancen auf Rendite, während sie potenzielle Risiken für einzelne Käufer oder Bewohner berücksichtigen müssen [78–79].

Warum der Zustrom Anhält: Trotz Bürokratie, Isolation und Regeln

Viele Menschen werden von Spanien angezogen wegen günstiger Lebenshaltungskosten, Klima, Kultur, Stabilität und eines funktionierenden Gesundheitssystems, selbst wenn bürokratische Hürden wie NIE-Prozesse, sprachliche Barrieren und soziale Isolation bestehen [80–82].

Ein Trend 2025 zeigt, dass die Zahl amerikanischer Expats um 25 % auf etwa 50.000 gestiegen ist, angelockt vom sogenannten Mediterranean Lifestyle [83]. Für viele führt der Umzug zu einem Kulturshock – etwa durch die Bürokratie oder die Siesta – doch viele bleiben, um die verbesserte Work-Life-Balance zu genießen [84–85].

Allerdings zeigt eine Studie, dass 73 % der amerikanischen Expats Spanien innerhalb von zwei Jahren wieder verlassen, hauptsächlich aufgrund von bürokratischen Hürden und Sprachbarrieren [86–87].

Aus menschlicher Perspektive verdeutlicht dies das Spannungsfeld zwischen Illusion und Realität: Viele unterschätzen die soziale Enge und Herausforderungen vor Ort. Aus Investoren-Sicht sind die steigenden Immobilienwerte attraktiv, auch wenn Risiken bestehen.

Investoren-Sicht: Chancen vs. Risiken – Eine Balanceakt

Chancen: In vergleichbaren Fällen zeigen Immobilien in Andalusien hohe Renditen von etwa 20–30 %, und die Nachfrage von Expats bleibt stark. Prognosen für 2026 gehen von einem Preiswachstum zwischen 6–10 % aus [88].

Risiken: Regulierungen wie die Dolmetscherpflicht, steuerliche Anforderungen und mögliche Marktanpassungen können die Rendite mindern. Experten schätzen, dass Preise im Worst-Case-Szenario um 30–60 % abkühlen könnten. Zusätzlich kann sich das soziale Sentiment gegenüber Expats auf Nachfrage und Verkauf auswirken [89].

Für Anleger gilt daher: Diversifikation und klare Exit-Strategien sind entscheidend. Immobilien allein sind riskant, insbesondere in Märkten mit eingeschränkter Transparenz, wie es in Arboleas teilweise berichtet wird [90–91].

Fazit: Warnung und Alternativen – Die bittere Bilanz eines geplatzten Traums

Spanien ist kein Paradies, sondern ein Paradoxon: Der Immobilienboom der letzten Jahre brachte Chancen, aber auch Risiken und menschliche Tragödien. Im Almanzora-Tal, etwa in Orten wie Zurgena und Llanos del Peral, zeigen Medienberichte und Beobachtungen Bauruinen und Abrisse, die den „Panoramablick“ trüben und Expats in Unsicherheit bringen [92–94].

Berichte über strafrechtliche Ermittlungen, etwa in Almería, verdeutlichen mögliche Probleme in der Verwaltung öffentlicher Gelder, die Anleger und Bewohner belasten können [95–97]. Aus menschlicher Perspektive zahlen vor allem ältere Expats einen Preis: Isolation und eingeschränkte soziale Kontakte prägen den Alltag, während Familien häufig nur selten vor Ort sind [98–99].

Auch in Murcia – von Camposol („Homes from Hell“) über Gea y Truyols bis Puerto Mazarrón und Sierra Golf – wiederholen sich ähnliche Herausforderungen: Bauten ohne vollständige Genehmigungen, Hochwasserrisiken, fehlende Infrastruktur und Expats, die lange kämpfen müssen [110–117]. Auf Mallorca waren Überfüllung, Verkehrsprobleme und Anti-Tourismus-Aktionen zusätzliche Warnsignale, die uns damals in die vermeintliche Ruhe Andalusiens führten [102–109].

Aus Investorenperspektive bieten Immobilien weiterhin Chancen auf Rendite, bergen aber Risiken durch Abrisse, Regulierungen, Marktschwankungen und eingeschränkte Transparenz. Diversifikation, Exit-Strategien und gründliche Due Diligence sind entscheidend. Für Personen, die FI/RE anstreben: Träumt groß, prüft aber die Märkte sorgfältig – Spanien zeigt, dass Sonnenschein und Palmen teuer werden können, finanziell wie emotional.

Persönlich habe ich über drei Jahre hinweg rund 100.000 € in Steuern gezahlt und daraus gelernt, dass Transparenz entscheidend ist. Alternativen wie Texas oder Paraguay könnten für manche Freiheit ohne die gleichen Risiken bieten [100–101]. Die Erfahrungen in Almanzora, Murcia und Mallorca mahnen: Investiert nicht blind in Illusionen, sondern sucht Märkte mit klaren Regeln und Stabilität, um eure finanzielle Unabhängigkeit wirklich genießen zu können.

Quellenverzeichnis

Immobilien

Die Immobilienpreise in Spanien steigen fast dreimal so stark wie im Durchschnitt der Eurozone

Veröffentlicht am 30. April 2025von David Krause

Der spanische Immobilienmarkt übertrifft weiterhin die Entwicklung vergleichbarer europäischer Immobilienmärkte und viele fragen sich, ob es Gemeinsamkeiten mit der Immobilienblase von 2008 gibt. Damals platzte die Immobilienblase und die Preise stürzten ab. Jetzt ist die Situation jedoch anders und es kann nach Meinung vieler Experten nur noch zu einem Anstieg kommen.

Die aktuelle Situation ist also nicht darauf zurückzuführen, dass Kredite die Preise in die Höhe treiben, sondern vielmehr die Spannung zwischen Angebot und Nachfrage. Die aktuelle Beleihungsquote – also der Prozentsatz des von der Bank geliehenen Betrages im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie – lag im zweiten Halbjahr 2024 bei 69 %, im Vergleich mit 80 % während der Boomjahre vor 2008.

Andere argumentieren, dass Bauträgerkredite im Jahr 2007 noch 43 % des spanischen BIP ausmachten, während dieser Anteil heute kaum noch 6 % erreicht. Außerdem ist das Tempo des Wohnungsbaus in Spanien heute völlig anders als in den Jahren vor der Blase. Hinzu kommt, dass die Preise für Bestandsimmobilien in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind.

https://www.globalpropertyguide.com/europe/spain/price-history

Die Preise für bestehende Wohnimmobilien stiegen im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 11,1 % (inflationsbereinigt 8,5 %). Dies ist ein Anstieg nach einem jährlichen Wachstum von 7,9 % im dritten Quartal, 7,3 % im zweiten Quartal und 5,7 % im ersten Quartal. Dies war zugleich der größte Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr in der jüngeren Geschichte. Auf Quartalsbasis stiegen die Preise für bestehende Wohnimmobilien im vierten Quartal um 2,0 % (inflationsbereinigt 1,4 %).

Insgesamt sind die Immobilienpreise im Jahr 2024 um 8,4 % gestiegen und verzeichneten damit den stärksten Anstieg seit 2007. Der Preis hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (+4 %) und verzeichnet nun elf Jahre in Folge Preissteigerungen.

https://www.rtve.es/noticias/20250307/precio-vivienda-2024/16480423.shtml

Laut INE-Daten sind die Immobilienpreise im Jahr 2024 in allen Autonomen Gemeinschaften im Durchschnitt gestiegen, in drei davon sogar zweistellig: Andalusien und Navarra (+10,4 %) sowie Aragon (+10,2 %). Aktuell trifft eine rasant steigende Nachfrage auf ein stagnierendes Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. Und in den nächsten Jahren ist keine gravierende Änderung dieser Situation in Sicht.

Vergleicht man die Entwicklungen des 4. Quartals 2024 in der gesamten Eurozone, kann man erkennen, dass die Preise für Immobilien in Spanien (+11,4 %) fast dreimal so schnell steigen wie im Rest der Eurozone (+4,2 %). Noch stärkere Anstiege wurden in Bulgarien (+18,3 %), Ungarn (+13,0 %) und Portugal (+11,6 %) verzeichnet.

Und auch im Jahr 2025 setzt sich dieser Trend fort. Die Preise für bestehende Immobilien in Spanien stiegen im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 11,2 %. Dieser Anstieg führt dazu, dass der Quadratmeterpreis laut dem neuesten Preisindex von idealista bei 2.311 Euro liegt. Die Preise in den ersten drei Monaten 2025 um 1,7 % gestiegen. Mit diesem Preis erreicht Spanien ein neues Allzeithoch.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/04/02/839130-el-precio-de-la-vivienda-usada-crece-por-encima-del-alquiler-un-11-2-anual-en-el

Nach neuesten Daten des es Immobilienportals Fotocasa sind die Preise für Bestandsimmobilien in Spanien im April im Vergleich zum April des Vorjahres um satte 11,7 % gestiegen, was die „schnellste Wachstumsrate“ der letzten 19 Jahre darstellt.

„ Wir haben noch nie einen so rasanten Preisanstieg erlebt .“ María Mateos , Forschungsleiterin bei Fotocasa

Das Angebot an Immobilien zum Verkauf schrumpft weiter, und die hohe Nachfrage – die weiterhin zunimmt – wird die Preise weiter in die Höhe treiben.

https://blogprofesional.fotocasa.es/precio-vivienda-sube-abril-incremento-mas-elevado-ultimos-anos/

Ausländer spielen auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine Schlüsselrolle. Im zweiten Halbjahr 2024 stiegen die Eigenheimverkäufe durch ausländische Käufer im Vergleich zum Vorjahr um 10,3 % (69.690 Transaktionen) und erreichten 19,5 % aller Transaktionen, wie aus den neuesten Statistiken des General Council of Notaries hervorgeht. Sie liegen damit unter dem Durchschnitt von 2023, als dieser über 21 % lag.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/04/10/840522-las-compras-de-viviendas-por-extranjeros-crecen-un-10-con-el-precio-de-nuevo-en

Der Großteil der Immobilientransaktionen entfiel im 2. Halbjahr 2024 auf ausländische Residenten (58,1 % der Gesamtzahl bzw. 40.489 Einheiten), was einem Anstieg von 11,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, während die restlichen 41,9 % (29.201 Transaktionen) auf Nicht-Residenten entfielen. Das Volumen der Immobilientransaktionen von Ausländern hat damit historische Höchststände erreicht.

https://www.idealista.com/en/news/property-for-sale-in-spain/2025/04/10/840522-british-buyers-lead-foreign-purchases-in-spain-as-prices-reach-new-record

Die größte Gruppe ausländischer Käufer im zweiten Halbjahr des vergangenen Jahres waren nach wie vor die Briten, die mit 6.048 Transaktionen und einem Anteil von 8,7 % weiterhin die Tabelle anführen, gefolgt von Marokkanern (7,3 % mit 5.060 Verkäufen) und Deutschen (6,7 % mit 4.650 Einheiten). Auch Rumänen und Italiener erzielten mehr als 4.000 Transaktionen.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die ausländischen Käufe bei Polen (43,7 %), Chinesen (26,5 %) und Ukrainern (26,3 %) deutlich an, gefolgt von niederländischen Käufern (+26 %) und Kolumbianern (+23,4 %).

Prognose

Die Immobilienpreise werden auch im Jahr 2025 und darüber hinaus weiter steigen. Die Zinssenkung, die Mitte 2024 begann und noch bis 2025 andauert, wird durch die Stimulierung der Nachfrage ein weiteres Jahr steigender Immobilienpreise markieren, da die Kreditkosten weiter sinken. Die Demokratisierung des Zugangs zu Hypothekendarlehen mit sehr attraktiven Angeboten der Banken wird dazu führen, dass sich viele Käufer mit Finanzierungsbedarf wieder für den Kauf eines Eigenheims interessieren.

Außerdem wirkt die geringe Neubauproduktion als Preiskatalysator. Entwickler und Bauträger haben Schwierigkeiten beim Erwerb von zum Verkauf stehenden Grundstücken bzw. Bauland. Hinzu kommen Bürokratie und ein Mangel an Fachkräften in der Baubranche.

S&P schätzt, dass der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2025 um 4,5 % über dem europäischen Durchschnitt liegen wird. Auch die Konsensschätzungen zeichnen ein ähnliches Bild.

Es liegt auf der Hand, dass die Preise tendenziell steigen werden, wenn der Markt mehr Nachfrage erhält und das Angebot stagniert. Erschwerend kommt hinzu, dass die derzeitige geopolitische Instabilität die Wahrnehmung des Wohnungsmarktes als „sicherer Hafen“ verstärkt.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/02/10/829715-sp-eleva-la-subida-del-precio-de-la-vivienda-en-espana-4-5-este-2025-por-encima-de

Auch der renommierte Ökonom und Immobilienexperte Gonzalo Bernardos prognostiziert einen deutlichen Anstieg der Transaktionen und Preise. Da der allgemeine Trend in der Branche auf ein sehr großes Angebotsdefizit hindeutet, was dazu führt, dass die Preise wieder deutlich über den Marktwert steigen. Er schätzt, dass in diesem Jahr mehr als 750.000 Häuser verkauft werden, davon fast 90 % aus zweiter Hand. Es wird das bisher beste Jahr für den Immobilienmarkt, ein Jahr mit Rekordverkäufen von Gebrauchtimmobilien.

Bernardos‘ Prognosen gehen davon aus, dass der durchschnittliche Eigenheimpreis 2025 sogar um mehr als 10 % steigen könnte. Er identifiziert mehrere Elemente (von denen bereits einige hier genannt wurden), die zur Verbesserung des Immobilienmarktes im Jahr 2025 beitragen werden:

Nachholbedarf: Schätzungsweise eine Million Haushalte haben aufgrund der bisherigen Wirtschaftslage den Kauf eines Eigenheims aufgeschoben. Aufgrund der verbesserten Beschäftigungs- und Lohnsituation sind viele dieser Haushalte nun in der Lage, Immobilien zu erwerben
Günstige Hypothekenbedingungen: Niedrigere Zinssätze und eine größere Kreditvergabebereitschaft der Banken haben den Zugang zu Hypotheken erleichtert und so den Kauf von Eigenheimen gefördert.
Zunahme ausländischer Investitionen: Spanien ist weiterhin ein attraktives Ziel für internationale Investoren, was den Druck auf die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, insbesondere in städtischen und küstennahen Gebieten.
Mangel an neuem Wohnraum: Aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit konzentriert sich der Großteil der Transaktionen auf den Gebrauchtwohnungsmarkt , wo mit Rekordumsätzen gerechnet wird.
Demographie: Der Rückgang der Erwerbsbevölkerung – aufgrund der extrem niedrigen Geburtenrate in Spanien – führt zu einem Fachkräftemangel (insbesondere im Baugewerbe)

Fazit

Spanien führt trotz europäischer Konjunkturflaute die Wachstumsraten am Immobilienmarkt an. Anders als die Immobilienblase von 2008 ist das Immobilienwachstum in Spanien der letzten Jahre nicht auf Spekulationen und riskante Kreditvergabepraktiken zurückzuführen, sondern auf reale, messbare wirtschaftliche und demografische Faktoren. Gründe für den aktuellen Aufschwung sind unter anderem eine solide Beschäftigungslage, eine stabile Wirtschaft, eine starke Auslandsnachfrage und ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Transaktionen und Preise werden auch in den kommenden Jahren weiter deutlich steigen. Dieser Trend könnte Verkäufern zugutekommen, die einen empfänglichen Markt finden werden. Für Käufer, insbesondere für junge Menschen und solche, die zum ersten Mal in den Markt eintreten, stellt das Umfeld Komplikationen dar. Obwohl die sich verbessern, könnten der Wettbewerb um Immobilien und steigende Preise den Kauf eines Eigenheims erschweren.