KategorienStrategie & Mindset

Modern Value Investing: Die richtige Einstellung finden

Wenn Sie ein erfolgreicher Investor werden möchten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Ziele Sie mit einer Investition erreichen möchten, welche Grundstrategien für die jeweilige Anlageklasse in Betracht kommen und wie diese in die Praxis umgesetzt werden. Das richtige Mindset ist besonders für den Value-Investor ein Erfolg bestimmendes Kriterium.

Die Anlagestrategie leitet sich auf der Grundlage von Zielen, Risikotoleranz und künftigem Kapitalbedarf des Anlegers ab. Einige Anlagestrategien streben ein schnelles Wachstum an, andere risikoarme Strategien verfolgen den Schutz des Vermögens. Zu den Schlüsseln zum Erfolg gehört es, frühzeitig zu investieren und Emotionen von Zielen zu trennen. Investieren Sie nur in das, was Sie verstehen.

Sie sollten vier Aspekte verstehen, bevor sie eine Value-Strategie anwenden:

#1 Sie können keine rationalen Investitionsentscheidungen treffen, wenn Ihr Lebensstil von Ihren Investitionen abhängt. Jede Anlageklasse wird im Laufe einer Anlagekarriere wahrscheinlich um 70% oder mehr fallen. Eine Value-Investing-Strategie muss daher einen langfristigen Horizont haben, um potenzielle Rückgänge ausgleichen zu können. Damit Value-Anleger zum richtigen Zeitpunkt kaufen können, müssen sie möglicherweise an Investionen festhalten, auch wenn diese Aktien noch weiter fallen, bevor sie erholen und anfangen „Früchte“ zu tragen. Dabei ist es unmöglich, den genauen Boden zu erfassen. Um extreme Schnäppchen zu machen, müssen Sie die längere Perspektive einnehmen.

#2 Erwarten Sie eine Underperformance auch in extremen Bullenmärkten. Da Value Investing nicht mit den Schwankungen des Aktienmarktes korreliert, muss es Zeiten geben, in denen eine Wertstrategie hinter dem allgemeinen Markt zurückbleibt.

#3 Beachten Sie Warren Buffetts Rat zu Angst und Gier: „Seien Sie gierig, wenn andere ängstlich sind, und ängstlich, wenn andere gierig sind.“ Zugegeben dieses Zitat ist so wichtig, dass es nicht oft genug wiederholt werden kann. Es ist schwierig, sich nicht von der Menge beeinflussen zu lassen und nicht in zu Panik geraten, wenn ein Bärenmarkt um die Ecke kommt, was normalerweise viel dramatischer abläuft, als die Ankunft eines Bullenmarktes. Value-Investoren müssen ruhig bleiben und sich erinnern dass Rezessionen die besten Chance-Risiko-Renditen bieten.

#4 Planen Sie, sich zu langweilen. Value-Investing besteht darin, viel zu recherchieren, viele Investitionsmöglichkeiten abzulehnen, und nur dann zu kaufen, wenn etwas alle Kriterien erfüllt, um anschließned darauf zu warten, dass der Markt den Wert der unterbewerteten Investition erkennt, die Sie gefunden haben. Der Markt wird früher oder später immer Wert erkennen, aber es kann manchmal Jahre dauern, daher besteht die Herausforderung darin, nichts zu tun.

Value-Investing steht im Gegensatz zum Growth-Investing, bei dem der Schwerpunkt auf Kapitalzuwachs liegt und Aktien häufig zu einem hohen Preis gekauft werden. Beim Value-Investing geht es darum, Aktien mit einem erheblichen Abschlag zum beizulegenden Zeitwert zu kaufen. Dieser wird häufig auch als Intrinsic Value bezeichnet und ist im Wesentlichen als Barwert aller zukünftigen Cashflows an die Aktionäre definiert.

Darüber hinaus ist es wichtig sicherzustellen, dass wir nur dann in ein großartiges Geschäft investieren, wenn die Bewertung attraktiv ist und eine risikoadjustierte Sicherheitsmarge gegeben ist. Hier finden Sie einen Überblick zu den verschiedenen Aktienbewertungsmodellen. Der Bewertungsprozess besteht in der Regel aus den fünf folgenden Schritten:

  1. Verständnis des Unternehmensgeschäfts
  2. Prognose der Unternehmensperformance
  3. Auswahl eines geeigneten Bewertungsmodells
  4. Transformation der ermittelten Bewertungsparameter in einen Aktienwert
  5. Anwendung des Bewertungsergebnisses

Als Value Investor müssen Sie das Prinzip des inneren Wertes verstehen. Verschiedene Faktoren bestimmen den inneren Wert eines Unternehmens, in der Fundamentalanalyse werden diese näher betrachtet. Dazu zählen insbesondere Geschäftsmodell, Qualität des Managements, Marktumfeld und Betriebsleistung (Umsatz- und Gewinnwachstum, Verschuldungsgrad, Credit Rating, Ausschüttungsquote und Dividendenhistorie).

Natürlich ist es fast unmöglich, den intrinsischen Wert zu 100% korrekt zu bestimmen, darum ist die Sicherheitsmarge (Margin of Safety), zur Absicherung von Bewertungs- bzw. Beurteilungsfehler und unvorhersehbare Wertentwicklungen, von entscheidender Bedeutung. Sie beschreibt die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert des Unternehmens. Liegt der Kurs unter dem aktuellen Wert, hat der Anleger einen gewissen Sicherheitspuffer. Je höher die Margin of Safety, desto höher sind auch die potentiellen Gewinne beim Kauf einer Aktie. Warren Buffett beschreibt die Margin of Safety wie folgt: „Die drei wichtigsten Worte beim Investieren sind Margin of Safety“. Deshalb ist es aus unserer Sicht besonders wichtig, eine sorgfältige Aktienanalyse (Fundamentalanalyse) zu erstellen.

Value Investing erfordert harte Arbeit, ungewöhnlich strenge Disziplin und einen sehr langfristigen Anlagehorizont. Value Investing ist leicht zu verstehen, in der Praxis allerdings schwieriger umzusetzen. Die für den Investor mühsamsten Elemente sind von persönlicher Natur. Zu ihnen gehören in erster Linie Selbstdisziplin, Geduld und Urteilsfähigkeit.

Jede Anlagestrategie beinhaltet eine Reihe von Grundsätzen und Richtlinien. Wie wir bereits erwähnten, ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, welche Ziele mit dem Investment erreicht werden sollen, und anhand dieser Überlegungen eine passende Anlagestrategie mit einem geeignetem Investmentprozess zu definieren. Diese Entscheidung kann jeder Investor nur für sich selbst treffen.

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Aktienbewertung mit Multiplikatoren: Wie man das KGV angemessen in der Praxis anwendet

Die Suche nach einem passenden Investment gleicht für viele der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Statt auf fremde Empfehlungen zu bauen, empfehlen wir, einen eigenen Auswahlprozess für lohnenswerte Investments zu definieren und eine sorgfältige Analyse durchzuführen.

Es gibt verschiedene Gründe für die weit verbreitete Anwendung von Multiplikatoren im Rahmen der Bewertungspraxis. Ein wesentlicher Grund liegt darin, dass keine zeitaufwendige Datenanalyse erforderlich ist und die Bewertung sich daher relativ schnell durchführen lässt.

Aktienbewertungsmodelle

Grundsätzlich erfolgt die Bewertung von Aktien entweder unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) oder der Liquidation. Werfen wir zu Beginn noch einen Blick auf die verschiedenen Aktienbewertungsmodelle, die unter Annahme der Unternehmensfortführung zur Anwendung kommen:

Preismultiplikatoren

Multiplikatoren wie KGV, Preis-Cashflow-Verhältnis, PEG-Verhältnis, Preis-Umsatz-Verhältnis, Preis-Buchwert-Verhältnis und viele andere sollten als Werkzeuge in einer Toolbox des Anlegers betrachtet werden. Sie können alle nützlich sein, wenn sie für die Zusammenstellung eines erfolgreichen Aktienportfolios angemessen verwendet werden. Genauso wie Sie ein Haus nicht nur mit einem Hammer oder einer Säge bauen könnten, gilt diese Logik auch für den Bau eines Portfolios. Jede Aufgabe wird erleichtert, wenn Sie über die richtigen Werkzeuge verfügen und diese konsequent einsetzen.

Die langfristige Wertentwicklung einer Aktie hängt von ihrem beizulegenden Zeitwert ab, dem sog. „Intrinsic Value“, der von fundamentalen Faktoren wie dem zukünftigen Wachstumspotenzial, der Rentabilität und dem spezifischen Unternehmensrisiko beeinflusst wird. Dabei spielen neben makroökonomischen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen vor allem auch unternehmensbezogene Faktoren wie Managementqualität und Geschäftsmodell eine wichtige Rolle.

Anleger die auf eine aktive Anlagestrategie bauen, gehen davon aus, dass der Kapitalmarkt nicht informationseffizient ist und daher nicht alle relevanten Informationen in den Aktienkurs einbezieht, sodass unter- oder überbewertete Aktien vorliegen. In der Fundamentalanalyse werden verschiedene Bewertungsmodelle angewendet, um falsch bewertete Aktien zu identifizieren. Andererseits werden in der technischen Analyse nur gelegentlich Bewertungsmodelle verwendet, beispielsweise die Definition von Unterstützungs- und Widerstandslinien für Aktienkurse.

In diesem Kontext stellen Multiplikatoren eine relative Bewertungsmodelle dar, mit dem der Wert einer Investition im Verhältnis zu anderen Investitionen bestimmt werden kann. Die Grundidee dieser Methode ist, dass vergleichbare Vermögenswerte zu ähnlichen Preisen verkauft werden können. Daher kann ein Multiplikator verwendet werden, um zu beurteilen, ob die Aktie (relativer Wert) angemessen bewertet wird. Sie können z.B. einen Benchmark-Multiplikator festlegen und ihn mit dem Transaktionsmultiplikator der zu bewertenden Aktie vergleichen, um festzustellen, ob das Wertpapier korrekt bewertet wurde.

Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)

Eine der einfachsten und am häufigsten verwendeten Methoden zur Bestimmung des Werts eines börsennotierten Unternehmens ist die Überprüfung des Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV). Damit wird gezeigt, ob eine Aktie teuer oder günstig bewertet ist. Je höher das P/E einer Aktie, desto teurer ist sie.

Die Formel ist sehr einfach, es ist der aktuelle Preis/Kurs (K) im Verhältnis (V) zum Ergebnis/Gewinn (G). Auf den ersten Blick scheint dies einfach zu sein, aber oft ist es nicht so einfach, wie es scheint. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bzw. Price/Earnings-Verhältnis (P/E Ratio) ist wohl der bekannteste und populärste Multiplikator und kann auf verschiedene Arten definiert werden, wobei jede Definition einen Einblick in ihre Bedeutung gibt. Die einfachste Definition ist einfach der Preis der Stammaktien im Verhältnis zum Ergebnis je Aktie. Dies ist eine grundlegende mathematische Definition, die wie folgt ausgedrückt wird: 

PREIS / Ergebnis = KGV.

Anleger sollten verstehen, dass diese Kennzahlen dynamisch sind und sich im Laufe der Zeit ändern können. Folglich sollten wir all diese Metriken relativ nutzen. Dies impliziert die Untersuchung jeder Metrik in Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft:

  • Das Current-KGV, das sich auf dem Gewinn des vergangenen Geschäftsjahres (bzw. auf das zuletzt veröffentlichte Jahresergebnis) stützt,
  • das Trailing-KGV, das auf dem Gewinn der letzten zwölf Monate bzw. letzten vier Quartale basiert (TTM bzw. Trailing Twelve Months) und
  • das Forward-KGV, das sich auf den erwarteten Gewinn der nächsten zwölf Monate bzw. nächsten vier Quartale bezieht (NTM bzw. Next Twelve Months)

Wir glauben jedoch, dass eine Berechnung eines gemischten P/E-Verhältnisses aussagekräftiger ist als die oben genannten Alternativen. Denn nachlaufenden Gewinne von zwölf Monaten können bereits „abgestanden“ sein, die Gewinnschätzungen für das nächste Jahr sind möglicherweise zu optimistisch. Es ist dagegen wahrscheinlicher, dass die Leitlinien für das laufende Quartal realistisch sind.

Wir glauben außerdem, dass es kein Zufall ist, dass das durchschnittliche KGV des S&P 500 über 100 Jahre zwischen 14 und 16 Jahren lag. Ein KGV von 15 stellt für die meisten Unternehmen in der realen Welt eine angemessene Bewertung des beizulegenden Zeitwerts dar. Dies wird außerdem durch die Tatsache gestützt, dass ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 15,  eine Ertragsrendite von 6,67% oder ungefähr 6% bis 7% darstellt. Folglich ist dies eine rationale und realistisch erreichbare Rendite, die in der Welt der Aktieninvestitionen üblich ist. Auch wenn für die meisten Aktien ein KGV von 15 als fairer Wert zum beizulegenden Zeitwert gilt, bedeutet dies nicht automatisch, dass es sich um eine absolute oder vollkommen genaue Bewertungsmessung handelt. Stattdessen schlagen wir vor, dass es sich um eine umsichtige und rationale Bewertungsreferenz oder Benchmark handelt, die Anleger verwenden können. Im Gegensatz dazu besteht eine gute Faustregel bei der Bewertung extrem schnell wachsender Unternehmen darin, eine Referenz zum beizulegenden Zeitwert anzuwenden, die der erwarteten Wachstumsrate des Unternehmens entspricht. Historisch gesehen gibt es, wie oben dargestellt, eine überwiegende Anzahl von Beweisen, die darauf hindeuten, dass die Aktienkurse auf ein Bewertungsniveau ansteigen werden, das der Wachstumsproduktion des Unternehmens entspricht (KGV = G).

Fazit

Das Erreichen erfolgreicher langfristiger Anlageergebnisse wird am besten durch Disziplin, Geduld und durch die kontinuierliche Verfolgung einer gut durchdachten Strategie und eines Plans erreicht. Hoffnung ist definitiv keine Strategie. Eine attraktive fundamentale Bewertung trägt zwar zur Gesamtrendite bei, ist jedoch keine Garantie für hohe Renditen. Unter bestimmten Umständen kann eine mäßig überbewertete Aktie eine viel bessere Investition darstellen, als eine Aktie die zum beizulegenden Zeitwert gehandelt wird.

Daher ist es wichtig, wenn Sie ein Unternehmen gefunden haben, an das Sie wirklich glauben und dessen Management Sie bewundern, dass Sie sich selber in die Lage versetzen, einen attraktiven Einstiegspreis innerhalb einer festgelegten Sicherheitsmarge festzulegen. Denn wenn Sie zu viel für eine Aktie bezahlen, erhalten Sie weniger als das Geschäft produziert, aber wenn Sie das Glück haben, ein Schnäppchen zu finden, werden Sie mehr erhalten als das Geschäft produziert. Eine faire Bewertung ist somit auch ein Maß für Solidität und Klugheit und letztendlich geht es bei einer Investition mit einer soliden Bewertung auch um Vorsicht und gesunden Menschenverstand.

KategorienImmobilien

Fernweh nach dem Lockdown: Wie wird sich die Corona-Pandemie auf die Nachfrage auf dem spanischen Immobilienmarkt auswirken?

Die Coronakrise trifft auch den Immobilienmarkt in Spanien, eines der beliebtesten Urlaubsziele Europas. Doch wie wird sich die Situation langfristig auf die Nachfrage auswirken? Einerseits führt die Pandemie zu mehr Unsicherheit hinsichtlich Grenzschließungen, Rezession oder dem Eintreten einer erneuten Coronawelle. Doch andererseits wächst auch in Zeiten von Quarantäne das Bedürfnis nach Sicherheit in den eigenen vier Wänden, am liebsten an jenen Orten, welche wir mit Fernweh verbinden.

Werfen wir einen Blick auf die amtlichen Zahlen. Das Statistisches Registrierungsportal „Colegio de Registradores“, was so viel wie spanisches Grundbuchregister bzw. Grundbuchamt bedeutet, präsentiert zusammen mit der Universität von Saragossa vierteljährlich die Ergebnisse ihrer aktuellen Statistiken aus dem Immobilienregister. Diese Angaben sind sehr realistisch, da diese Daten unmittelbar aus den notariellen Kaufverträgen bezogen werden und es so ermöglichen, einen sehr genauen und allgemeinen Marktüberblick zu erhalten.

Der Preis für Wohnimmobilien ist im ersten Quartal des Jahres um 4% gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum betrug der Anstieg knapp 7%. In Bezug auf die historischen Höchstwerte aus dem dritten Quartal 2007 ergibt dies kumuliert immer noch einen Rückgang von fast 10%, während in Bezug auf die letzten Tiefststände (viertes Quartal 2014) das Wachstum fast 41% betrug.

Die Zahl der Transaktionen für Wohnimmobilien stieg vierteljährlich um 8,5% und erreichte insgesamt 127.357 Transaktionen im letzten Quartal, praktisch 10.000 mehr als im Vorquartal. Im 24.252 Transaktionen wurden für neue Wohnungen registriert, das höchste Ergebnis der letzten vier Quartale mit einem vierteljährlichen Wachstum von 10,7%. Bei den Bestandsimmobilien wurde die magische Grenze von 100.000 registrierten Transaktionen überschritten, genau 103.105 mit einem vierteljährlichen Wachstum von 8%.

Spanien umfasst insgesamt 17 autonome Gemeinschaften wobei die höchste Anzahl von Wohnungsverkäufen auf die Regionen Andalusien (25.182), Katalonien (20.232), Valencia (18.483), Madrid (17.759) und die Kanarischen Inseln (6.339) fielen. Praktisch alle autonomen Gemeinschaften haben vierteljährliche Zuwächse verzeichnet, am stärksten waren diese in Madrid und Barcelona.

Die Hauskäufe an Ausländer gingen im ersten Quartal von 12,7% auf 12% leicht zurück, wobei die britische Nachfrage weiterhin die Statistik anführt, gefolgt von Franzosen, Deutschen und Marokkaner. Die Ergebnisse der Käufe von Ausländern wurden in der autonomen Gemeinschaft der Balearen (32,44%) verzeichnet, gefolgt von Valencia (25,14%), Kanarische Inseln (20,06%) und der Region Murcia (19,14%).

Die Hypothekenverschuldung pro Quadratmeter ist vierteljährlich leicht um -0,3% gesunken, was einem durchschnittlichen Ergebnis von 1.302 € / m² entspricht. Die Banken haben ihre klare Marktführerschaft bei der Konzession neuer Hypothekendarlehen mit über 90% beibehalten. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekendarlehen ist weiter gesunken und liegt auf einem neuen historischen Minimum von 2,24%. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit für neue Hypothekendarlehen hat sich um 1,1% erhöht und beträgt 282 Monaten (23 Jahre und 6 Monate).

Fazit

Die Neuheit der durch Covid-19 hervorgegangenen Situation macht es schwierig, die zukünftigen Entwicklungen der Immobilienpreise abzuschätzen. Wir sehen in diesem Zusammenhang einen praktisch geschlossenen Markt auf dem aktuell kaum Umsatz stattfindet, was folglich auch die Preisfestsetzung erschwert. Wir sind uns vollkommen bewusst, dass die Realität des Immobilienmarktes ohne Zweifel nicht mehr so sein wird, wie sie vorher war und wir müssen abwarten, bis sich diese neue Realität erkennbar wird. Die vorgestellten Zahlen zeigen die Realität des Marktes vor dem „Covid-19-Effekt“, weshalb es empfehlenswert ist, dies als „Standbild“ zu betrachten und die Analysen für die nächsten Quartale abzuwarten. Bis dahin sollte auf dem spanischen Immobilienmarkt eine gewisse Normalität zurückgekehrt sein.